自宅の一部を仕事場にすると、住宅ローン控除が減ることがあります。一人親方の分かれ目は「事業で使う10％」です

家を建てた。中古の一戸建てを買って、自分で直して住んでいる。住宅ローンを組んでマイホームを手に入れると、年末のローン残高に応じて所得税が戻ってきます。「住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）」です。

ただし一人親方には、会社員にはない落とし穴が2つあります。1つは自宅の一部を事務所や資材置き場に使っていると、その分だけ控除が減ること。もう1つは年末調整がないので、毎年自分で申告しないと1円も戻らないことです。この記事では、国税庁が示している線引きを、自宅兼事務所の一人親方に当てはめて整理します。

会社員の同級生は会社がやってくれる。一人親方は毎年、自分で出す

同じ年に同じ家を建てても、手続きの回数が違います。

	1年目	2年目以降
会社員（給与所得者）	確定申告	年末調整でOK
一人親方（事業所得者）	確定申告	毎年、確定申告

国税庁の案内にはこう書かれています。

給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記（1）のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます

（国税庁タックスアンサー No.1211-1）

一人親方には、そもそも年末調整という仕組みがありません。控除期間が13年なら、13回とも自分で確定申告書に書いて出すことになります。2年目以降に必要なのは次の2つです。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書（確定申告書に添える用紙）
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（銀行から毎年届く紙）

この年末残高等証明書は、年明けの郵便の山に紛れがちです。捨ててしまうと、その年の控除が止まります。

入口の条件。ここを外すと、そもそも使えない

自宅兼事務所の話に入る前に、全員に共通する条件を確認します。

条件	中身
住みはじめる時期	新築や取得の日から6か月以内に住む
住み続けていること	控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
広さ	床面積50㎡以上（40㎡以上50㎡未満の特例もあり）
住まいの割合	床面積の2分の1以上を、もっぱら自分の住まいに使っている
もうけ	その年の合計所得金額が2,000万円以下
ローン	返済期間が10年以上に分割されている借入金
買った相手	生計を一にする親族などからの取得ではないこと。贈与で手に入れたものも対象外

一人親方が引っかかりやすいのは、下から3つ目の「2分の1以上」です。

住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。

（国税庁タックスアンサー No.1211-1 控除の適用を受けるための要件）

1階を全部まるごと作業場と資材置き場にして、2階だけで寝起きしている。この形だと住まいが半分を切ることがあり、そうなると控除そのものが使えません。

なお、広さの判定にはルールがあります。国税庁は、床面積は登記事項証明書に表示されている面積で見ること、そして店舗や事務所と併用になっている住宅は、その店舗・事務所部分も含めた建物全体の床面積で50㎡以上かを判断することを示しています。作業場部分を抜いて数えるわけではない、という点に注意してください。

自宅兼事務所は、仕事で使う分だけ控除が減る

ここからが本題です。住宅ローン控除は「住むための家」を応援する制度なので、仕事に使っている部分は、控除の計算から外れます。国税庁は、家のうちに住まい以外の用途に使っている部分があるときは、面積の割合で住まいの部分を計算すると示しています（租税特別措置法関係通達41-27）。

数字にすると、こうなります。

	例
建物の延床面積	100㎡
うち事務所・資材置き場	20㎡
住まいの割合	80％
年末のローン残高	3,000万円
控除の計算に使う金額	3,000万円×80％＝2,400万円
その年の控除額	2,400万円×0.7％＝16万8,000円

全部を住まいとして計算できれば21万円でした。20㎡を仕事に使っているだけで、1年あたり4万2,000円、13年で54万6,000円の差になります。

悩ましいのは家事按分との綱引きです。仕事で使う割合を大きく取れば、固定資産税やローンの利息、建物の減価償却費のうち経費にできる分は増えます。その代わり住宅ローン控除は減ります。片方だけを見て割合を決めると、もう片方で損をします。

ただし「おおむね90％以上が住まい」なら、全部を自宅として計算できる

国税庁は、この按分に逃げ道を用意しています。これが一人親方にとっていちばん大きい話です。

居住の用に供する部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額がその家屋全体の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の全額のおおむね90％以上である場合には、その家屋若しくは敷地の全部又はその増改築等に要した費用の全額が居住の用に供している部分に該当するものとして取り扱うことができる

（国税庁質疑応答事例「居住の用に供する部分の敷地の面積」／租税特別措置法関係通達41-29）

言いかえると、仕事で使っている部分がおおむね10％以下なら、按分せずに家全体を住まいとして計算してよいということです。

延床面積	仕事で使ってよい目安（10％）
90㎡（約27坪）	9㎡＝約5.5畳まで
100㎡（約30坪）	10㎡＝約6畳まで
120㎡（約36坪）	12㎡＝約7畳まで

見積書を書く机、図面棚、工具の棚。家の中で仕事に使うスペースは、意外とこの範囲に収まります。土間や車庫を事業用に数えるかどうかで10％を超えるかが決まるので、必ず測ってから判断してください。

通達の言葉は「おおむね90％以上」です。89％で即アウトという機械的な線ではありませんが、ぎりぎりを狙う話でもありません。10％を目安に、収まるなら満額、超えそうなら按分、と考えてください。

令和8年に住みはじめた人は、1年にいくらまで戻る？

控除率は年末残高等の0.7％で、建物の省エネ性能によって上限と年数が変わります。まず新築・未使用の住宅を手に入れた場合です。

住宅の区分（新築等・令和8年入居）	控除期間	1年の控除限度額
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	13年	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	13年	24.5万円
省エネ基準適合住宅	13年	14万円
その他の住宅（省エネ基準を満たさない）	－	0円（控除なし）

いちばん下に注意してください。新築で省エネ基準を満たしていない家は、令和6年以降に住みはじめた分から控除がありません。ただし、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建てられたものは、借入限度額2,000万円で10年の控除が受けられます。

次に、中古住宅を買った場合です。一人親方には、中古を買って自分で直して住むという人が多いはずです。

住宅の区分（中古住宅・令和8年入居）	控除期間	1年の控除限度額
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	13年	24.5万円
ZEH水準省エネ住宅	13年	24.5万円
省エネ基準適合住宅	13年	14万円
その他の住宅	10年	14万円

新築と違い、中古は省エネ性能がなくても10年・年14万円までの控除が残ります。しかも令和7年までの入居は認定住宅等でも10年・上限21万円でしたから、令和8年に住みはじめた人は中古でも条件が良くなっています。

さらに、次のどれかに当てはまる人（国税庁のいう「特例対象個人」）は、限度額が上乗せされます。

年齢40歳未満で、配偶者がいる人
年齢40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる人
19歳未満の扶養親族がいる人

判定は住みはじめた年の12月31日の状況です。上乗せ後の上限は、新築なら認定長期優良住宅35万円・ZEH水準31.5万円・省エネ基準適合21万円、中古なら認定住宅等31.5万円・省エネ基準適合21万円になります。

なお、計算に使う「年末残高等」は、年末のローン残高そのものとは限りません。家の取得代金のほうが残高より少ないときは、取得代金が上限です。補助金をもらった場合や、住宅取得等資金の贈与の非課税を使った場合も、その分を差し引きます。

やりがちな3つの勘違い

「事業で使う割合は大きいほど得」。経費は増えますが、住宅ローン控除は減ります。10％を超えるあたりで、両方を見比べて決めてください
「1年目に申告したから、あとは自動で戻る」。それは会社員の話です。一人親方は毎年、計算明細書と年末残高等証明書を付けて申告します
「古い中古だから関係ない」。中古は省エネ性能がなくても10年・年14万円まで対象です。自宅の増改築にも別の枠があります

今日からできること

登記事項証明書を出してきて、延床面積を確認する。広さの判定はこの紙の数字で行います。手元になければ法務局で取れます
仕事に使っているスペースを、実際に測る。事務机のある部屋、図面や書類の棚、工具・資材を置いている土間や物置。メジャーで測って平米に直し、簡単な間取り図に書き込んでおきます
割合を出して、10％を超えているか見る。超えていなければ、住宅ローン控除は按分せず満額で計算できます。超えているなら、按分した控除額と、経費に入る金額を並べて比べます
銀行から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を、専用の封筒に入れて保管する。毎年の申告で使う紙です
家の性能を示す書類を探しておく。認定長期優良住宅の認定通知書、住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書の写しなど。1年目の申告に必要で、どれが出せるかで控除額が変わります

まとめ

住宅ローン控除は年末残高等の0.7％。一人親方は年末調整がないので、13年なら13回、毎年自分で確定申告する
床面積50㎡以上、かつ床面積の2分の1以上が住まいであることが入口の条件。広さは事務所部分も含めた建物全体で判定する
自宅兼事務所は、仕事で使う面積の割合だけ控除が減る
仕事で使う部分がおおむね10％以下なら、家全体を住まいとして満額で計算できる
令和8年に新築で入居した場合の上限は、認定長期優良住宅31.5万円、ZEH水準24.5万円、省エネ基準適合14万円。省エネ基準を満たさない新築は0円
中古は省エネ性能がなくても10年・年14万円まで対象。19歳未満の子がいる人などは上限が上乗せされる

この記事は所得税の住宅ローン控除の話です。自宅兼事務所の家事按分そのものの考え方は、別の記事で扱っています。

出典

国税庁タックスアンサー No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（令和8年4月1日現在法令等。床面積50㎡以上かつ2分の1以上が居住用、合計所得金額2,000万円以下、6か月以内の入居、控除率0.7％と控除限度額の表、2年目以降の手続き、床面積は登記事項証明書で判断し店舗・事務所併用なら建物全体で判断すること）
国税庁タックスアンサー No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（令和8年4月1日現在法令等。中古住宅の控除期間と控除限度額の表）
国税庁質疑応答事例居住の用に供する部分の敷地の面積（租税特別措置法関係通達41-27による居住用部分の按分、41-29によるおおむね90％以上の場合に全部を居住用として取り扱える旨）
財務省令和8年度税制改正の大綱（令和8年から令和12年までの居住に係る借入限度額・控除率0.7％・控除期間、特例対象個人の借入限度額）
国税庁タックスアンサー No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（自宅を増改築した場合の枠）